北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门说念，我不作念所谓的“大众”，只用二十年实战教育帮大众答疑解惑。

最能体现北京屋子价值的是“50年公寓”，北京像素即是代表。

我是一直对公寓没什么好印象的，但魄力无所谓，投资作念商业不有意扉用事，能当作参照物体现价值更进军。

先说说投资品三要素吧：安全性，流动性，收益性。

安全性主要指的是战略影响产权，然后是市集风险。流动性即是看好不好卖了，念念套现的技术得有东说念主接盘，炒房炒成房主就不好了。收益性那就看市集和我方的教育了，这险些是不可控的，只然则个概况率。

那就望望公寓的三要素吧：

1、安全性。公寓是特地差的，战略往复折腾不知说念若干次了，限购限售限贷齐是首当其冲，况且还有房产税和地盘出让金的风险，致使是水电用度和税率的。是以明知说念房钱收益高，大佬和基金们也刚毅不投资，生怕被套住跑不了。

2、流动性。这也得看战略，不规章或饱读舞的技术就特地好，像2016年楼市火爆期，北京像素的换手率传说达到20%，排北京第一。但326新政之后呢，最岑岭成交量暴跌90%以上，险些就莫得流动性了。毕竟是限购限售税费高，炒房客没全齐砸手里也差未几了，不少东说念主齐是炒房炒成了房主。

3、收益性。若是单从房钱来说是特地可以的，基本齐能作念到租售比300，收益率3%，险些是普宅的两倍以上。但从增值角度就差多了，之是以房钱收益高即是用涨的慢换来的。

4、此外公寓还有一些颓势。以北京像素来说，密度大，东说念主员杂，环境乱等等问题无法幸免，也无法处治。导致很少有东说念主自傲恒久在这里居住，险些齐是短期过度，挣钱多了坐窝搬走升级。

那问题来了，在这样多不利身分之下，北京像素的价钱为什么能作念到好几年横盘不下降呢？也即是在2017年暴跌之后就没再探底，哪怕是再没东说念主买，价钱也基本横盘。到今天的平层基本是2.5万均价，Loft的乘以1.5倍差未几，3.75万。这是为什么？

我觉得即是房钱撑住了价钱，毕竟收益率在这里摆着呢，每年3%啊，跟银行入款差未几了，况且还有房钱高潮的预期。也即是说，当今的价钱即是北京像素的真不二价值，唯有房钱不大幅下降，那楼盘均价就跌无可跌。

那问题又来了，公寓是50年产权的，既不成落户也莫得学位，况且还不成贷款莫得金融属性。战略安全性和流动性齐差，增值性也细目过期普宅。这种情况下齐平层2.5万，傍边的普宅在除了房钱除外各项齐占优，均价5万合理吗？

中间的2.5万差价，可以说即是地盘价值的体现。也即是说，假设当今隔壁新推出地盘，若是普宅是5万楼板价的话，那50年的就最多2.5万或更低。应许吗？

总之吧，我不成说傍边70年普宅的价钱中莫得泡沫，更不成连系理。我只敢说以北京像素的这种公寓，在各式利空齐汇聚的情况下仍然能保不停2.5万的均价，诠释这即是合理价值。

另外这种50年的商住公寓在北京多着呢，还有小产权，基本齐是左近同等小区房价的一半，齐保管好几年了。我觉得这些公寓的价钱齐合乎价值，那至于左近的普宅该若干钱，是否合理，我方评估吧！

仅供参考。

珍贵“章哥说买房”大众号，有房产干系问题可以向我发问。